Kinh tế tăng tốc, tạo nền tảng vững cho bất động sản

Một trong những điểm sáng lớn nhất của quý III/2025 là bức tranh kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ. GDP tăng 8,23%, đưa Việt Nam vào nhóm những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất châu Á trong bối cảnh nhiều quốc gia vẫn chịu áp lực lạm phát và suy giảm nhu cầu toàn cầu.

Động lực tăng trưởng đến từ cả ba trụ cột chính. Khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 9,46%, đóng góp 46,41% tổng giá trị tăng thêm của nền kinh tế, trong đó ngành chế biến chế tạo tiếp tục giữ vai trò đầu tàu với mức tăng 9,98%. Khu vực dịch vụ tăng 8,56%, đóng góp 48,55%, nhờ sự hồi phục mạnh của du lịch quốc tế và tiêu dùng nội địa.

Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong 9 tháng đầu năm đạt 5.176 nghìn tỷ đồng, tăng 9,5% so với cùng kỳ. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt 15,4 triệu lượt, tăng 21,5%; kim ngạch xuất khẩu tăng 16%, đạt 348,74 tỷ USD. Những con số này cho thấy sức cầu nội địa và năng lực thương mại đang cải thiện rõ rệt.

Lạm phát tiếp tục được kiểm soát tốt khi CPI bình quân 9 tháng tăng 3,27%, tạo dư địa cho chính sách tiền tệ hỗ trợ tăng trưởng. 

Bên cạnh tăng trưởng kinh tế, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục là lực đẩy quan trọng đối với thị trường bất động sản, đặc biệt ở các phân khúc công nghiệp, văn phòng và nhà ở chuyên gia. Trong 9 tháng đầu năm 2025, vốn FDI giải ngân đạt 18,80 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm gần đây. Tổng vốn đăng ký đạt 28,54 tỷ USD, tăng 15,2% so với cùng kỳ. Singapore tiếp tục là nhà đầu tư lớn nhất, theo sau là Trung Quốc và Hong Kong.

Cải cách hành chính và hạ tầng mở ra không gian phát triển mới

Một trong những sự kiện có tác động lớn nhất đến thị trường bất động sản trong năm 2025 là cuộc cải cách hành chính quy mô lớn: sáp nhập từ 63 tỉnh, thành xuống còn 34 đơn vị hành chính; đồng thời tinh gọn mạnh hệ thống cấp quận, huyện và xã, phường.

Với bất động sản, đây không chỉ là thay đổi về địa giới, mà còn là cơ hội mở rộng quỹ đất phát triển, tích hợp hạ tầng liên vùng và hình thành các cực tăng trưởng mới.

TP.HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, hình thành siêu đô thị hơn 20 triệu dân. Đà Nẵng mở rộng liên kết với Quảng Nam, tạo lợi thế kép về đô thị – dịch vụ – công nghiệp – du lịch. Hà Nội tiếp tục củng cố vai trò trung tâm vùng kinh tế phía Bắc với loạt dự án hạ tầng lớn sắp triển khai.

Song song đó, nhiều dự án giao thông trọng điểm đã được thúc đẩy trong quý III. Tại TP.HCM, cầu Nhơn Trạch trên Vành đai 3 chính thức thông xe; metro số 2 hoàn tất giải phóng mặt bằng; hai cao tốc TP.HCM – Long Thành và TP.HCM – Mộc Bài được khởi công. Hà Nội tăng tốc với metro số 2, metro số 5, Vành đai 4 và cầu Thượng Cát. Đà Nẵng ghi nhận cao tốc Hòa Liên – Túy Loan thông xe và cầu Quảng Đà hoàn thiện kỹ thuật.

Các phân khúc thị trường: Phục hồi nhưng phân hóa rõ nét

Nhà ở: Giá tăng, người mua thực dẫn dắt thị trường

Thị trường nhà ở quý III/2025 cho thấy xu hướng phục hồi nhưng thanh khoản mang tính chọn lọc cao. Người mua để ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, trong khi dòng tiền đầu cơ giảm mạnh. Các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt và kết nối hạ tầng thuận lợi vẫn duy trì sức hấp thụ tích cực.

Tại TP.HCM, khu Nam Rạch Chiếc nổi lên như tâm điểm của phân khúc cao cấp khi nhiều dự án lớn cùng ra hàng. Mặt bằng giá căn hộ hạng sang được thiết lập ở mức 8.000–12.000 USD/m², đưa khu vực này trở thành trung tâm căn hộ cao cấp mới của thành phố.

Hà Nội sôi động hơn với hơn 2.000 căn hộ từ hơn 10 dự án mở bán trong quý. Khu Đông tiếp tục dẫn sóng nguồn cung, trong khi khu trung tâm và cận trung tâm ghi nhận nhiều dự án cao cấp thu hút nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính.

Tại Đà Nẵng, thị trường duy trì sự ổn định khi chủ đầu tư tập trung kích cầu bằng chính sách bán hàng linh hoạt như chiết khấu 14–20% và gói vay lãi suất 0%, thay vì tăng giá bán.

Văn phòng: Chất lượng trở thành lợi thế cạnh tranh

Thị trường văn phòng cho thuê duy trì trạng thái ổn định tại ba đô thị lớn, song cạnh tranh ngày càng nghiêng về chất lượng sản phẩm.

TP.HCM ghi nhận sự xuất hiện của Saigon Marina IFC Tower tại Ba Son – tòa nhà Grade A đạt chuẩn thiết kế xanh quốc tế và kết nối trực tiếp metro. Giá thuê Grade A khu trung tâm giữ ở mức 55 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy 91%.

Hà Nội không có nguồn cung mới nhưng nhiều dự án được tái khởi động. Giá thuê văn phòng hạng A duy trì khoảng 35 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy 87%. Khu Tây và Tây Hồ ngày càng hấp dẫn doanh nghiệp quốc tế nhờ hạ tầng cải thiện và mức giá cạnh tranh hơn.

Đà Nẵng tuy quy mô còn khiêm tốn nhưng đang chuẩn bị bước ngoặt lớn với Trung tâm Tài chính Quốc tế dự kiến vận hành từ quý IV/2025.

Bán lẻ: Từ mở rộng quy mô sang nâng cấp trải nghiệm

Quý III/2025 cũng ghi nhận xu hướng mới ở phân khúc bán lẻ: các thương hiệu không còn ưu tiên mở rộng số lượng điểm bán, mà tập trung nâng cấp chất lượng hiện diện và trải nghiệm khách hàng.

Tại TP.HCM, dù không có trung tâm thương mại mới khai trương, thị trường vẫn sôi động với sự xuất hiện của nhiều thương hiệu lớn. Giá thuê khu trung tâm dao động 45–300 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy đạt 96%.

Hà Nội tiếp tục chuẩn bị nguồn cung mới với dự án Westlake Square tại khu đô thị Starlake. Trong khi đó, chuỗi Vincom vẫn giữ vai trò trụ cột thị trường với tỷ lệ lấp đầy cao.

Tại Đà Nẵng, sự chênh lệch hiệu quả giữa các dự án cho thấy yếu tố định vị sản phẩm phù hợp nhu cầu tiêu dùng thực tế ngày càng quan trọng.

Công nghiệp: Điểm sáng lớn nhất của thị trường

TP.HCM duy trì tổng cung khoảng 4.200 ha, tỷ lệ lấp đầy 90%, giá thuê trung bình 243 USD/m²/chu kỳ. Hà Nội đạt tỷ lệ lấp đầy 87%, giá thuê 223 USD/m²/chu kỳ. Đà Nẵng giữ giá thuê khoảng 98 USD/m²/chu kỳ, với nhiều dư địa tăng trưởng mới.

Đáng chú ý, Đà Nẵng được phê duyệt Khu Thương mại Tự do (FTZ) rộng 1.881 ha gắn với cảng Liên Chiểu. Đây được xem là cột mốc chiến lược, mở ra cơ hội hình thành trung tâm công nghiệp – tài chính – logistics mới của miền Trung.

Bên cạnh đó, xu hướng phát triển khu công nghiệp xanh, công nghệ cao và đáp ứng chuẩn ESG đang ngày càng rõ nét, cho thấy thị trường đang dịch chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang chiều sâu.

Triển vọng phía trước: Tích cực nhưng chọn lọc hơn

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trưởng thành hơn sau giai đoạn sàng lọc mạnh. Các yếu tố hỗ trợ như tín dụng được nới lỏng thận trọng, pháp lý minh bạch hơn, đầu tư hạ tầng tiếp tục tăng tốc và nhu cầu ở thực bền vững sẽ là nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, thách thức vẫn hiện hữu khi mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội ngày càng cao so với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình. Khung giá đất mới áp dụng từ năm 2026 cũng có thể tạo áp lực lên chi phí phát triển dự án và giá bán sản phẩm.

Kết luận

Quý III/2025 đánh dấu giai đoạn tái cấu trúc quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam. Không còn những cơn sốt ngắn hạn hay cuộc chơi của dòng tiền lướt sóng, thị trường đang bước vào quỹ đạo phát triển mới – nơi giá trị thật, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và tầm nhìn dài hạn trở thành yếu tố quyết định.

Đây cũng là thời điểm mở ra nhiều cơ hội mới cho những nhà đầu tư và doanh nghiệp đủ năng lực thích ứng với một chu kỳ bất động sản chuyên nghiệp hơn, bền vững hơn và nhiều chiều sâu hơn.